レオパレスで建築基準法違反の物件発覚 防火隔壁がないなど、３万棟超調査 ニュースに関しての考え

賃貸アパート大手のレオパレス２１は２９日、１９９６～２００９年に施工したアパートで建築基準法違反の疑いがある施工不良が見つかったと発表した。防火や防音効果を備えた住戸を隔てる壁がないなどの問題が確認された。１９年６月までに同社が施工した全３万７８５３棟を調査。１９年１０月までに必要な補修工事の完了を目指す。 上記ニュースが２０１８年５月２９日にリリースされました。 これを見ると、「だからレオパレスの防音性能あかんかったんかっ」「だから壁うすいんだ」などなどご意見される方が多くいらっしゃると思います。しかし、実際は建築基準法に抵触している物件はごくごく少数orないと思っています。 この問題は、４月下旬のレオパレスHPでもリリースされている事案の第２章です。このニュースにわたしはそこまで驚きませんでした。 実際、建築基準法違反の疑いがある建物は、レオパレス管理物件の１％に満たないハズです。３万棟を調査するのは良いと思いますが、実際に施工不備が発見されているのは一部の物件と認識しています。建築当時、格安の建築費で施工可能なゴールドネイルと呼ばれる商品物件のみです。 わたしが、レオパレスの賃貸で働いていた頃から問題物件と認識しておりましたし、家賃も周辺相場より安く募集していることがほとんどの物件でした。

トリプルゼロキャンペーン①

レオパレスで現在展開しているキャンペーンの中で最安と言えばこれです。
恐ろしく安く、短期利用も長期利用も双方にメリット多数のキャンペーン契約です。


料金の値引き概要としては、その他契約でかかる鍵交換費用無料（約１万円）、入居月と翌月利用料が無料、敷金礼金も無料となります。

あれ？？レオパレスって敷金礼金無料じゃなかったの？？


違います。2008年頃から制度改定があり通常の賃貸業者と同様契約になっております。
その前は、年会費・入会金などで同様の金額が発生しておりました。


このトリプルゼロキャンペーンは何がすごいのか？？？
実際の契約例でお伝え致します。


過去記事にある抗菌施工が無い前提で、駐車場も利用しないとなると契約金が・・
な、、、なんと家賃+２，０００円+火災保険の金額程です！！！


家賃50,000円と管理費4,000円の部屋であれば、契約金は驚きの70,000円で火災保険と翌月までの利用料が無料です。


ピンと来た方もいると思いますが、キャンペーンの旨みに家賃無料がついていることです。

6月1日入居開始に設定すると、6月分と7月分が無料で契約金が家賃の1ヶ月+14,000円程。


なんと地域によっては希望の物件をキャンペーン適用してもらえるという、顧客主導の交渉も可能ですので、一度相談してみることをオススメ致します

退去の費用いくら？

レオパレスの退去費用で心配されている方がいれば、参考にしていただければと思います。

このブログを読んで頂けていることを考えると、相当勉強して色々な情報を見ていらっしゃると思いますので、あまり有名でない方法もおりまぜてご説明致します。

①ネット上で更新されている２０１２年以前の退去に関する書き込みはあてになりません。

「退去時クロス張替えで１０万請求された」
「敷金礼金がないから退去時莫大な費用請求があった」

過去の書き込みで古いものは、これからの退去では参考にならないと言えます。
レオパレスはコンプライアンス（法令遵守）への取組と改善が驚く程早くて、わたしが勤めていた頃までにはほぼ全ての部署や部門で法令違反の可能性があるものは撲滅されております。

②コンプライアンスがあるとどうなるか？
法令遵守の為、国土交通省のガイドラインを参考にした退去費用になっております。
壁紙の経年劣化に関する記録は業界NO.1の精度です。
短期利用も多いレオパレスだからこそ、自身の利用が6ヶ月しか利用しなくても、前回までの入居者情報含め経年を1日単位で把握可能です。（退去日には7年3ヶ月と1４日経過の壁紙だったと、調べればわかるシステムがあります）

③もともとついていた傷やへこみでもめることはないの？
あるかもしれませんので、入居時には「入居時損傷箇所確認届」の提出を行うべきです。最近はレオパレスのアプリで写真を保存し、確認出来る機能がついているようです。
ずさんな管理会社とは違い、入居時に壁が穴空いている等はありません。

④多少のキズはありなの？
個人的には、多少のものは修繕費の請求になっていなかったと感じております。
ダメなケースは、重たいものを落とす・じゅうたんを焦がした・タバコに起因する焦げやクロスの黄ばみくらいでしょうか。

レオパレスの退去費用

レオパレス物件を検討されている方の中には、退去費用が高額になりそうで心配とお考えがあるかもしれません。


ネットの過去記事を見ると、


「退去時に４０万円請求された」

「全面クロス張替えといちゃもんをつけられ２０万の請求」


などなど恐ろしいことが書かれてあります。


正直１０年以上前には、退去費用が高くなってしまう社内規定があり、新しいご入居者様はすごく綺麗な状態で入居出来ました。


その代わり退去費用は往々にして１０万以上と・・・・


今は違います。


賃貸契約であれば１k家具付き基本清掃費28500円と消費税


マンスリーや短期プラン・学割契約は入居前の初期費用に清掃費も含まれます。
退去時に精算費用が発生しないのが基本です。


9割以上の方は基本清掃費で退去しており、残りの１割の方も５万円以内（基本清掃含む）の退去費用が一般的です。


アパート利用の方はご存知かもしれませんが、どの不動産も必ず契約書の記載にこうあります。


原状回復費用は借主の負担　　です。



借りている方が、利用中に壊してしまったもの・タバコのヤニがひどい・壁に空いている穴がかなり目立つ（釘の打ち込みも同様）などが原状回復の請求対象になります。

※２０１７年10月時点で、個人契約者向けの火災保険があすか少額短期保険を提案されるケースが多いようです。入居中の偶然な事故（壁紙のひっかきキズ、洗面ボウルの偶然なキレツや損傷）は保険事故になり入居者負担が軽減されるようです。契約者からの事故申し出必須


2009年度のデータとなりますが、1k利用の賃貸契約者退去費用の平均額は　約３１，０００円


このデータを見ると、９割が基本清掃費のみ
残りの１割の方もおよそ1万円程の追加費用で退去してますね。


安心して退去を迎えても問題ありません。


さらに言うと、４年以上利用している方は基本清掃費免除の特典付きです。

レオパレスの騒音

「レオパレスって壁薄いんでしょー」

勤めている時は何度も耳にしたお客様の声です。

ネットで見てみると、

「ティッシュをとる音が聞こえてくる」
「３部屋となりの談笑が聞こえる」
「地震かと思ったら、隣のクローゼット閉めた音」

などなどビックリするような内容が記載されております。


実際はどうなのかご説明しますね。

わたし自身も現在レオパレスの木造に入居しておりますが、はっきり言うと・・・

音は聞こえますね。

ただ、それが騒音だったりするかと言えばそうでもなく、自分が寝る間際や静かにしている時には気になるかもしれません。

テレビやオーディオなど、多少なりとも自分の部屋で音が発生していれば近隣の生活音はそこまで気になりません。

通常の一般住宅での騒音レベルとレオパレスの消音効果を比べると、レオパレスの方がいいと思います。

建築図面と設備内容を見ると、一般の木造住宅では石膏ボード1枚貼りに対しレオパレスは2重張り。
貼り合わせの際の隙間を塞ぐので、２重ばりです。

壁は100ミリのグラスウールを使用。通常外壁に多く用いられる素材で断熱・消音効果があります。

木造の場合は上記ですが、鉄骨もグラスウールに準じた素材が利用されており、音は半分以下になっております。

１kが主流のレオパレスですと、音が壁に伝わる距離も短く、部屋の空間が限られている為複数人で談笑しているとほぼ聞こえます。

それは他のアパートも同様で、場合によってはもっとうるさいかもしれませんね。

洗濯やトイレ排水音は、配管の設置構造から見て、最も居室から遠い場所を通ることになりますのでほとんど気にならないです。

上下の音に関してはシステム天井を採用している物件がほとんどで、5重の構造になっていますのでコンクリート以上の消音性です。

もし、騒音があってもレオパレスサービスセンターに苦情を入れると早急に対応・処置してくれるでしょう。
それでも改善しない場合は、入居者の方のモラルの問題が大きので気にならなくなるまでは、長期化することが予想されます。

鉄筋コンクリートは、上下の足音は聞こえますが壁に対する防音性はアパート比でグンを抜いて良いです。

絶対に音のことを気にしたくない方は、家賃を高く払ってでもコンクリート物件への入居をおすすめします。（築20年以上のコンクリート物件は除きます）

レオパレス 壁紙 張替え

退去時にもっとも多いのが、壁紙張替えに関する疑問です。

いくらくらいのお値段ですか？

良く聞かれたので、ここで詳しく説明させてください。


まず、壁紙全面張替えのケース！



23.18平方メートルの物件で、居室はおよそ８.５畳です。
全面張替え費用は４０，０００円ですが、減価償却の計算が入りますので
丸々４０，０００円請求されることはありません。


レオパレスは意外と国土交通省のガイドラインに沿った請求をしています。


ガイドラインによると、壁紙は７年償却。７年後の価値は１円の計算となります。



例えば、タバコで壁紙がかなり黄ばんでいる。全面張替え必須な状況でも、
７年以上入居していれば壁紙の張替え費用はたったの１円です。


７年入居していなくても、壁紙が７年前から同じものであれば費用は１円です。


レオパレスはかなり細かく、修繕の状況を記録してますから嘘や偽りはないと
思います。


また、一部補修の費用は数千円ですからそこまで構えておく必要もありません。


でも、絶対に費用がかからないようにしたいのであれば交渉してみるのも手かもしれ
ません。


一番いいのは、「入居時損傷箇所確認届けに記入してます！」の一言。


これは、入居して１ヶ月以内に出すものです。初めからついていたキズを記入する用紙ですので、入居間もない方はこれにたくさん書いて出しておくことで、将来の修繕費を減免出来るかも。

レオパレス オーナーの皆さまへ

もし、このブログをレオパレスオーナーの方が読んで頂けるのであれば是非最後まで目を通して頂きたいと思います。
たまたま何かのご縁で、このブログをお読み頂ける事になったのも、「運命」と言ってしまうと大袈裟すぎますが、何か感じて頂けると思います。

私は賃貸事業部に配属され、オーナーの皆さまから預かった資産（アパート）を収益化することを仕事にして参りました。
オーナーの皆さまは入居・空室に左右されない安定家賃収入をレオパレスと約束してアパート建築に踏みきったと考えています。

しかし、、、、３０年約束されるはずの一定家賃が崩壊したサブプライムローンの時代を迎えました。

私は賃貸事業部で入社から退社まで働きましたが、オーナーへの家賃減額が入る以前も壮絶な経験をしております。

入社３年間は、レオパレスもイケイケの社風がありました。社員は下僕の様に働き、常に恐怖と数字のふちで仕事に追われていました。会社は急成長を成し、東証一部上場を果たし、大企業への足掛かりをつかんだ頃でした。

その社風が何年も続き、建築で利益を上げ、賃貸入居率95％を超える状況が続き利益が莫大に上がり続ける時期は長くはありませんでした。2005年ころから、急成長へのひずみが生じはじめました。その後にサブプライムの発生が銀行融資をストップさせ、アパート建築が出来ない時期に突入したのです。

今までアパート建築で利益を上げ、入居率も順調に推移していたレオパレスですが、サブプライムの影響は賃貸入居にも多大な影響を与えて行きました。毎月の入居率低下が１％を超えていました。年間で１２％のマイナスです。法人需要に支えられていた入居率ですが、企業の縮小ムードにより、一気に解約を招く事態を生じさせました。

９５％あった入居率はたちまちオーナーとの家賃収支見込ラインの８５％を割り込みました。８０％程の入居状況まで落ち込み、オーナー様への支払い家賃が入居者様から頂く家賃を毎月２億以上不足させ、毎月の様に赤字を拡大させていったのです。

私は４月に、支店で入社した新入社員３名に研修を行っていました。なぜレオパレス入社なのか？これから激務が待っているが覚悟はあるか？みんなで社会人として働く楽しさは何か？を解いていました。

５月、３名の新入社員は配置転換にあい、その後間もなく退職していました。
また、同僚や後輩社員も次々と退職への声がかかり、配置転換と部署移動を繰り返し辞る選択を迫られ退職しました。

営業成績の良かった私は、現状維持のまま社内に残ることが出来ましたが、退職した社員は退職金もロクに出ない自己都合扱いで、レオパレスを去ることになったのです。サブプライムの惨事が発生しておよそ７か月間での出来事です。

その後、オーナーの皆さまへの家賃減額交渉が開始となりました。交渉と言っても一方的な内容であったのではないかと想像しています。私は、減額に関することは無知で知りうることが出来ない内容が多数ありますが、今思い返すとひどいやり方があったかもしれないと考えています。

それは、社内での状況が刻一刻と悪い状況にあったからです。レオパレス本体も銀行からの融資停止が発生し、家賃逆ザヤを解消出来ないまま、余剰金は底をつき始めていたのです。

社員給料はもとより、日々の支払いにも影響が出る惨状。オーナー様への約束家賃は、いつデフォルト状態に陥ってもおかしくない程、キャッシュフローはズタボロになっていたのです。

「建築時には良い事ばかり言って！！」
「約束と違うじゃないか！！」
「レオパレスは信用出来ない！！」

そう感じたオーナー様も多数いらっしゃると思います。それもひとえに、会社を存続させる為の選択でした。ちょうど、JALの経営破綻がニュースで日々取り上げられる頃に、レオパレスも倒産の危機を迎えていたのです。

倒産すると、オーナーのアパート資産は価値が大幅に目減りします。入居者の方も、様々な損失を被ります。

それでも、今もなおレオパレスとの関係を続けていて頂いている事は、きっと良い方向に向かうと考えています。